Kupujete nemovitost a chcete mít jistotu, že nepřijdete o své peníze?
Naše rada zní:
„nedávejte prodávajícímu do ruky ani na jeho účet žádné finance, dokud nebude nemovitost na katastru nemovitostí převedena na Vás, tedy na kupujícího“.
Nikdy nevíte, na koho „narazíte“. Celou transakci může také zmařit nenadálá událost, jakou je třeba požár nemovitosti, záplavy nebo právní vada. Proto dohodnutou kupní cenu složte do notářské, advokátní nebo bankovní úschovy (ve smlouvě o úschově se obě smluvní strany dohodnou, že schovatel obnos uvolní ve prospěch prodávajícího až tehdy, kdy bude vlastnické právo k nemovitosti zapsáno ve prospěch kupujícího). Úschova kupní ceny je „pojistka“ pro obě smluvní strany.
Kupujeme byt:
a)
Pokud hodláme koupit byt k rekonstrukci, měla by také kupní cena korespondovat se stavem tohoto bytu. Byty, které jsou nabízené k rekonstrukci, mívají zpravidla podstatně nižší cenu, než-li byty, ve kterých již rekonstrukce proběhla. U těchto nemovitostí musíme počítat s výměnou elektroinstalace, výstavbou bytového jádra nebo výměnou kuchyňské linky apod. Proto je vhodné si předem prokalkulovat náklady, abychom zjistili, zda máme dostatek financí k uskutečnění rekonstrukce podle našich představ.
b)
Pokud se chystáme koupit byt, ve kterém již rekonstrukce proběhla, není vhodné dát pouze na „první dojem“. Důkladně se seznámíme s rozsahem provedené rekonstrukce (ne vždy je samozřejmostí nová elektroinstalace nebo funkčnost vestavěných spotřebičů apod.). Majitel nemovitosti, který nemá co skrývat, určitě ochotně takovou kontrolu dovolí a rád doloží revizní zprávu nebo jinou dokumentaci týkající se rekonstrukce.
Co si pohlídat u družstevních bytů
Pokud se rozhodnete koupit družstevní byt, nekupujete ve skutečnosti byt, ale jen právo byt užívat. Při „koupi“ družstevního bytu si zkontrolujte, zda předchozí uživatel splatil družstvu všechny dluhy a zda lze byt převést do osobního vlastnictví.
Kupujeme rodinný dům:
1)
Při prohlídce si nemovitost důkladně prohlédněte. Pokud uvidíte na stěnách velké praskliny, plíseň nebo jiné znaky poškození, nechejte si dům prohlédnout odborníkem. Pokud kupujete starší nemovitost s tím, že ji budete opravovat, spočítejte si před nákupem celkové náklady na koupi i opravu. Jen tak můžete svůj záměr porovnat s cenou sousední nemovitosti, která je sice dražší, ale kterou není třeba opravovat.
2)
O tom, jak lze nemovitost používat, rozhoduje tzv. územní plán a kolaudace. V oblasti, která je určena pouze pro bydlení, vám úřady nepovolí opravovat automobily nebo vyrábět nábytek. Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité si předem zjistit, co všechno úřady povolí.
Obecně:
1) Než-li přistoupíme k samotnému procesu koupě, měli bychom vědět, kolik vlastníků má daná nemovitost (vše zjistíme na listu vlastnictví), neboť všichni spoluvlastníci musí být účastníky smlouvy. Na listu vlastnictví také zjistíme, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena, zástavní právo, exekuce apod. Před koupí nemovitosti by měl být list vlastnictví prostý všech břemen, zástavních práv (kromě námi zřízeného zástavního práva) i exekucí.
2) Pokud máme v ruce aktuální výpis z katastru nemovitostí a vše je v pořádku, můžeme uzavírat kupní smlouvu. S jedinou výjimkou a tou je koupě pozemku. U daného pozemku je nutné zjistit, zda jsou v dosahu zdroje elektřiny, vody, plynu a zda je možno se k nim napojit a zda se jedná opravdu o pozemek stavební. Nejjednodušším způsobem je v takovém případě návštěva příslušného obecního úřadu, kde Vám sdělí, zda konkrétní pozemek je či není určen k zástavbě a zda nejsou pro danou oblast omezení, pokud ano, tak jaká. V případě, že pozemek není v územním plánu obce označen jako pozemek stavební, je dobré se informovat, zda a za jakých podmínek lze určení pozemku změnit a rodinný dům zde postavit. Nestane se vám pak, že si místo stavební parcely koupíte několikanásobně předraženou zahradu.
Možnost připojení k inženýrským sítím si zjistíme přímo u dodavatelů (potřebujeme k tomu znát parcelní číslo).
3) O nákupu jakékoliv nemovitosti musí být uzavřena písemná smlouva. Ústní dohoda nestačí a je ze zákona neplatná. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost, nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto lepší svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi nebo notáři. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.
4) Čas od času se mezi majiteli nemovitosti najde člověk, který požaduje po kupujících, aby ve smlouvě uvedli pouze část kupní ceny a zbytek zaplatili bez potvrzení. Takové jednání je nejen nebezpečné a protizákonné, ale pro vás také nevýhodné. Pokud se rozhodnete nemovitost prodat, budete muset z peněz, které za nemovitost získáte, zaplatit za určitých okolností daň z příjmů. A ta se počítá z rozdílu mezi cenou, kterou jste za nemovitost zaplatili a částkou, za kterou jste ji prodali. Čím nižší bude v kupní smlouvě cena, za kterou nemovitost koupíte, tím více byste mohli při prodeji zaplatit na daních.
5) Každý majitel nemovitosti musí po jejím prodeji zaplatit státu daň z nabytí věcí nemovitých (4% z kupní ceny nebo z ceny odhadu – vždy z vyšší ceny). K tomu si musí zajistit od soudního znalce tzv. znalecký posudek, ve kterém bude stanovena úřední hodnota nemovitosti (pokud nevyužije jinou alternativu). Pokud prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad požadovat od kupujícího. Jednoduchým způsobem, jak si pojistit, že majitel daň skutečně uhradí, je ponechat patřičnou část kupní ceny v úschově a ve smlouvě o úschově zakotvit, že k uvolnění dané částky na bankovní účet místně příslušného finančního úřadu dojde po předložení daňového přiznání potvrzeného místně příslušným finančním úřadem a to nejpozději do tří měsíců od převodu nemovitosti na nového majitele.
6) Současně s koupí nemovitosti je také potřeba přehlásit odběr služeb: vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud nebudete mít jistotu, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujete, že budete muset platit i za to, co jste si neobjednali a nespotřebovali. Proto je nutné na předávacím protokolu zaznamenat čísla měřidel i aktuální naměřené hodnoty, datum a podpis obou zúčastněných stran).
Aktuální nabídka námi nabízených nemovitostí.
