Daň z nabytí nemovitých věcí
V souvislosti s rozsáhlými daňovými změnami vznikl nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí, který nahradil dosud existující zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí (357/1992 Sb.) Náš článek Vám nabízí základní informace o nově zavedené dani. Dozvíte se například, kdo je plátcem daně, nebo pro koho a kdy daňová povinnost neplatí.
Norma k dani z nabytí nemovitých věcí byla přijata Senátem ve formě zákonného opatření č. 340/2013 Sb. na konci roku 2013, vzápětí jej schválila sněmovna a v účinnost vstoupil k 1. lednu 2014. Původní zákon o dani dědické a darovací a dani z převodu nemovitosti byl zrušen. Zdanění dědictví a darů je nově řešeno v rámci daně z příjmů.
VE ZKRATCE:
Poplatníkem daně z nabytí věcí nemovitých je prodávající, pokud se s kupujícím nedohodne jinak (částka ve výši daně z nabytí věcí nemovitých bývá již zahrnuta v prodejní ceně nemovitosti a zůstává v advokátní úschově do předložení daňového přiznání schovateli, ten po té částku odesílá na účet příslušného finančního úřadu)
- Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (tzn., že základem daně z nabytí nemovitých věcí je prodejní cena nemovitosti snížená o uznatelný výdaj – cena za odhad a to tehdy, pokud není nižší než cena odhadu. V případě, že cena odhadu je vyšší než cena prodejní, tvoří základ pro daň z nabytí věcí nemovitých cena odhadu. TEDY: vždy se daň platí z vyšší částky
- Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.
- Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva stavby, nebo správy svěřeneckého fondu.
Poplatník a vymezení předmětu daně
Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je
převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel
převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel
Vymezení předmětu daně
(1) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je:
a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,
b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).
Nabytí vlastnického práva
Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřeneckého fondu či nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla a) samostatnou nemovitou věcí, b) součástí práva stavby nebo za c) neoprávněně zřízena na tomto pozemku.
Úplata
Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění.
- Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku. Spočívá-li nepeněžní plnění v poskytnutí nemovité věci a lze-li určit směrnou hodnotu, může poplatník zvolit, že hodnotou nepeněžního plnění je směrná hodnota.
- Nelze-li ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci určit hodnotu nepeněžního plnění podle zákona upravujícího oceňování majetku, je touto hodnotou zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu určit lze.
Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí
Věcná osvobození u nových staveb
(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu, k nové stavbě rodinného domu, jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, k nové stavbě bytového domu, nebo nově vzniklé nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek, v bytovém domě, případně jednotce v bytovém domě, která na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.
(2) Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu nejpozději do 5 let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu, nově vzniklou jednotku nebo jednotku změněnou stavební úpravou užívat.
Věcná osvobození u jednotek
(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.
(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá, je nájemcem této jednotky, nebo je členem této právnické osoby a podílela se ona nebo její právní předchůdce svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.
(3) Stane-li se jednotka součástí společného jmění manželů, nárok na osvobození od daně vznikne i v případě, kdy podmínky podle odstavců 1 nebo 2 splní alespoň jeden z manželů.
Ostatní věcná osvobození
(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci při provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast, nebo jde-li o vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání.
(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů, jejím uživatelem podle zákona upravujícího daně z příjmů; pro účely daně z nabytí nemovitých věcí může být předmětem finančního leasingu i právo stavby.
Základ daně
Stanovení základu daně
Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.
Nabývací hodnotou se rozumí sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo tzv. zvláštní cena. Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.
Postup určení nabývací hodnoty
Nabývací hodnotou je sjednaná (prodejní) cena a to tehdy, je-li vyšší nebo rovna ceně zjištěné – odhad (zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku)
Z toho plyne, že v případě, že prodejní cena je nižší než cena odhadu, základem daně pro daň z nabytí věcí nemovitých je cena vyšší, tedy cena odhadu.
Srovnávací daňová hodnota
(1) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny.
(2) Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.
(3) Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena, neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo nelze-li určit směrnou hodnotu.
(4) K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.
Směrná hodnota
(1) Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.
(2) Směrná hodnota u zemědělského pozemku vychází výlučně z ceny určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a u lesního pozemku ze základní ceny určené podle souborů lesních typů, pokud tyto pozemky nejsou zastavěny, nebo netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou, nebo nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití, nebo nejsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění.
(3) Směrná hodnota se určuje u pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek, nebo u stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek, nebo u jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek, či pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby.
(4) Směrná hodnota se neurčuje u a) lesního pozemku s lesním porostem, b) pozemku, který je vodní plochou, c) stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže, d) nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.
(5) Pro určování směrné hodnoty u pozemku je při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující skutečný stav.
(6) Ministerstvo financí stanoví vyhláškou postup určení směrné hodnoty.
Uznatelný výdaj
Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání
Poznámka: Je-li úplata stanovena v cizí měně, provede se přepočet na českou měnu kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou pro den nabytí vlastnického práva k nemovité věci.
Sazba, výpočet a rozpočtové určení daně
Sazba daně
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.
Správa daně
Místní příslušnost
(1) Místně příslušným ke správě daně z nabytí nemovitých věcí je správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází nemovitá věc, u níž dochází k nabytí vlastnického práva, nebo pozemek zatížený právem stavby.
(2) Je-li předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která se nachází v územní působnosti více správců daně, je místně příslušným správcem daně místně příslušný správce daně z příjmů poplatníka.
Solidární daňová povinnost
(1) Poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně.
(2) Na poplatníky, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, se hledí, jako by měli společnou daňovou povinnost.
(3) Nezvolí-li si poplatníci, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, společného zmocněnce, je poplatník, který první podal daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, jejich společným zástupcem.
Správce daně poskytuje informace o cenách nemovitých věcí a údajích nutných k určení směrné hodnoty zeměměřickým a katastrálním orgánům pro účely vedení cenových údajů a údajů pro daňové účely. Poskytnutí informací není porušením povinnosti mlčenlivosti podle daňového řádu.
Daňové přiznání
Lhůta pro podání daňového přiznání
Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva stavby, nebo správy svěřeneckého fondu.
Nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí
(1) Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí.
(2) Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí, nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byly splněny podmínky pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené v dražbě, s výjimkou veřejné dražby, vydražitelem nebo předražitelem, v němž bylo vydáno vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené ve veřejné dražbě, nebo byla poskytnuta náhrada za neoprávněně zřízenou stavbu nebo nabylo právní moci rozhodnutí soudu nebo nabylo účinnosti právní jednání, kterými se tato náhrada určuje.
Přílohou daňového přiznání je
a) písemnost, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo, právo stavby nebo správa svěřeneckého fondu do katastru nemovitostí, s přiloženým vyrozuměním katastrálního úřadu o provedeném vkladu do katastru nemovitostí, je-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí, nebo b) písemnost, kterou se potvrzuje nebo osvědčuje nabytí vlastnického práva k nemovité věci, není-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí.
b) přílohou daňového přiznání je písemnost potvrzující nebo osvědčující zvláštní cenu, je-li nabývací hodnotou tato cena.
Znalecký posudek – odhad ceny nemovitosti
Přílohou daňového přiznání je znalecký posudek o zjištěné ceně, je-li nabývací hodnotou a) zjištěná cena, b) sjednaná cena, je-li porovnávána pro účely určení nabývací hodnoty se srovnávací daňovou hodnotou, pro jejíž určení se použila zjištěná cena, nebo c) srovnávací daňová hodnota, pro jejíž určení se použila zjištěná cena.
Znalecký posudek se nevyžaduje, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí, nebo k pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby. Neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, a to ani na výzvu správce daně, vyzve správce daně poplatníka k předložení znaleckého posudku.
Přílohy daňového přiznání postačí přiložit v prosté kopii v listinné nebo elektronické podobě. Písemnost, která je přílohou daňového přiznání, se nevyžaduje, pokud správce daně může způsobem umožňujícím dálkový a nepřetržitý přístup z informačních systémů veřejné správy takovou písemnost získat nebo skutečnost, která je dokládána takovou písemností, ověřit. Správce daně zveřejní na své úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup, která písemnost se nevyžaduje jako příloha daňového přiznání.
Poplatníci nepodávající daňové přiznání
Daňové přiznání se nepodává, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci členským státem Evropské unie, nebo jiným státem, pokud je nabytí vlastnického práva k nemovité věci osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí.
Limit pro stanovení a placení daně a ručení
Činí-li daň z nabytí nemovitých věcí méně než 200 Kč, daň se nestanoví a neplatí. Je-li poplatníkem převodce vlastnického práva k nemovité věci, je nabyvatel tohoto práva ručitelem.
Daňové přiznání
(1) Poplatník je povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.
(2) Poplatník v daňovém přiznání nevyčísluje daň z nabytí nemovitých věcí.
