Část třetí – Inzerce, marketingový plán a samotný prodej nemovitosti
V předchozích částech jsme nastínili přípravu nemovitosti k prodeji a stanovení přijatelné kupní ceny. Pokud jste zvládli tyto dvě fáze, můžete se pustit do prodeje nemovitosti.
I, PRODÁVÁME SAMI
1) Zvolíme si marketingový plán
Velká část prodávajících dělá již na samém počátku prodeje mnoho chyb:
A) Využije veškerá dostupná média k inzerci své nemovitosti (pokud se váš inzerát objevuje všude, kupující na něj „narazí“ všude tam, kde se podívá, může být vaše snaha „odměněna“ opačnou reakcí, než-li by jste čekali).
B) Špatně sestaví znění inzerátu
C) Absence fotografií
D) „Zkouší“ prodat
ad A) Vhodná media
- Zjistíme si adresy nejnavštěvovanějších portálů zabývajících se inzercí realit (většina kupujících v dnešní době hledá informace prostřednictvím internetu)
- Vyvěsíme prodejní plachtu nebo prodejní ceduli
- Necháme vytisknout inzerát v místních novinách (pravidelná periodika mnoho lidí nekupuje)
- Zmíníme se o svém úmyslu prodeje nemovitosti svým známým a spolupracovníkům
ad B) Sestavení inzerátu
Sestavení inzerátu, ač by se na první pohled nezdálo, je velmi důležitý úkon. Strohý, nic neříkající inzerát, který postrádá nejen základní faktické informace, ale často ve velké míře i spoustu dalších důležitých prvků, nikoho nezaujme. Mnohdy z něj ani není zřejmé co, kde a za kolik se prodává. Sami posuďte, který inzerát by vás zaujal :
(použity inzeráty přímo od inzerentů, umístění nemovitostí je fiktivní)
1) Prodám 2+1 v OV, volejte na tel.č. 777 826 XXX pouze mezi 18-19 hodinou, cena: dohodou
2) Prodám byt 3+1 ve 12. patře na sídlišti. Byt má kuchyň, obývák, pokojík, ložnici, chodbu, WC, koupelnu a sklep. Je v Ostravě. Cena: 1 350 000,- Kč tel. číslo: nesděleno email: xxxx@seznam.cz
3) Nabízím k prodeji slunný byt 2+1 s balkonem ve 3.NP sedmipatrového bytového domu na ulici Zelené v obci Ježovec, v klidné a žádané lokalitě. Jedná se o byt v osobním vlastnictví o plošné výměře 56 m2. Před dvěma lety proběhla rekonstrukce koupelny a kuchyně. Bytový dům je po revitalizaci, výhodou jsou nízké měsíční náklady na bydlení ( 3570,-Kč/2 osoby). Veškerá občanská vybavenost v dosahu.Cena: 820 000,-Kč tel.: 775 622 xxx email: xxx@xxxx
Co se kupující z uvedených inzerátů dozvěděli?
ad1) že někdo prodává byt 2+1 v Ostravě, že musíme volat ve vymezenou hodinu (většinou zapomeneme a hovor odkládáme na zítra, na zítra... a že se budeme „přetahovat“ o cenu
ad2) že se prodává 3+1 ve dvanáctém patře na sídlišti v Ostravě (velmi široký pojem), že komunikace je možná pouze formou emailu (nelze jednat operativně) a zjistili jsme, to, co všichni víme, jaké pokoje má třípokojový byt (pokoje uvádíme pouze v tom případě, kdy chceme uvádět plošnou výměru jednotlivých pokojů)
ad3) že se jedná o byt 2+1 v osobním vlastnictví o plošné výměře 56 m2, že má balkon, že proběhly rekonstrukce (kdy a čeho se týkaly), že jsou nízké náklady na bydlení, které se již nebudou zásadně navyšovat, neboť bytový dům je po revitalizaci, že bychom měli mít vše „u nosu“, cenu, oba kontakty (důležité pro komunikaci, neboť ne vždy máme možnost hovor přijmout)
Co se tedy kupující potřebuje z inzerátu dozvědět?
- Druh a velikost nemovitosti, její umístění (byt 3+1 ve 3NP/7; RD 6+1 samostatně stojící apod.)
- Plošnou výměru ( u RD také plošnou výměru pozemku – zahrady a zastavěnou plochu)
- Přítomnost / absence balkonu, terasy, garáže
- Kde se předmětná nemovitost nachází (město, ulice)
- O jakou lokalitu se jedná (klidná část, rušná část, centrum, okrajová část, sídliště, okraj sídliště apod.) neboť ne každý kupující musí být „místní“
- Technický stav nemovitosti (po rekonstrukci, před rekonstrukcí, původní stav, udržovaný....)
- Měsíční náklady na bydlení
- Občanská vybavenost (v blízkosti škola, školka, nákupní centrum, pošta, lékař, zastávka MHD apod.)
ad C) Fotografie
- Vždy přikládáme nejméně jednu fotografii
- Vybereme tu, která kupujícího ihned upoutá (kupující si inzerát prohlédne, i když hledá třeba něco levnějšího)
- Vždy fotíme byt / dům (ne vaši oblíbenou sedací soupravu nebo domácího mazlíčka a už vůbec ne kopu špinavého nádobí nebo schnoucí prádlo)
- Toaletu fotíme vždy se sklopeným prkýnkem
Pokud nechceme zveřejnit vybavení interiéru, vyfotíme alespoň koupelnu a kuchyň, nebo krásný výhled z okna. Inzerát postrádající fotografii budí v kupujícím dojem, že se inzerent „nemá čím chlubit“.
Nezapomínejte, že první seznámení s vaší nemovitostí s potencionálním kupcem proběhne právě prostřednictvím inzerátu!!
ad D) Další velkou chybou prodávajících je, že „zkouší prodat“
Nemáte zkoušet prodávat, ale prodat!!
Příliš vysokou cenu jsme probírali v předchozí části.
Nyní si představíme, že jsme vše zvládli na jedničku. Máme dům/byt připravený k prodeji, sestavili jsme dobrý inzerát, nafotili úžasné fotky, telefon zvoní a domlouváme si jednu prohlídku za druhou. Výborně! Už máme kupce! Jak to bylo jednoduché! Ale omyl! Brzy přijdeme na to, že jsme prošli teprve zahřívacím kolem a to hlavní nás teprve čeká:
- Máte zajištěného právníka k sepsání smluv?
- Máte zajištěnu úschovu finančních prostředků?
- Víte, co všechno je nutné, aby proběhl převod nemovitosti na jiného majitele?
- Víte, jak správně předat nemovitost novému majiteli?
- Jste si vědomi rizika, které podstupujete?
- Nezapomenete podat daňové přiznání (daň z nabytí věcí nemovitých), víte kolik procent daň činí?
- Víte zda jste/nejste povinen platit daň z příjmu?
Ani pro průměrného makléře totiž práce nekončí tím, že „sežene kupce“. To je pouze ten první krůček. Následuje tzv.“ Smlouva o rezervaci koupě nemovitých věcí“ zároveň se „Smlouvou o úschově finančních prostředků“ (nepodstupujete riziko, že zůstanete bez peněz a zároveň bez střechy nad hlavou), dále potom následuje „Smlouva budoucí“, „Smlouva kupní „a návrh na vklad do Katastru nemovitostí. Mezi tím je zapotřebí, aby jste byli stále k dispozici při vyřizování financování koupě vaší nemovitosti (zástavní smlouvy, odhad nemovitosti, u družstevních bytů musíme při zástavě nemovitosti zajistit vyjádření vlastníka bytové jednotky apod.), protože kupujících „za hotové“ není mnoho. A pokud toto vše zvládnete, ještě vás čeká předávací protokol a samotné předání nemovitosti. Nesmíme také zapomenout na vyhotovení průkazu energetické náročnosti budov (prozatím pouze u RD, u bytů stačí poslední tři roční vyúčtování).
Máte už nyní hlavu jako meloun? Co teprve potom, když se objeví komplikace? Na vaší nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, věcné břemeno nebo exekuce...........nebo jen maličkost – kupujícímu nebude poskytnut úvěr. Vaše dosavadní úsilí bylo zbytečné a můžete začít úplně od začátku.
Pokud se vám ještě stále zdá prodej nemovitosti jako jednoduchá záležitost, potom „klobouk dolů“!
My se ale velmi často setkáváme s tím, že se „samoprodejci“ po čase na zprostředkovatele obracejí právě proto, že zjistí, že „na to nestačí“. Každý z nás umí něco jiného.....asi se také nepustím do instalace nových elektrických rozvodů, pokud nejsem elektrikář .
II, PÁR RAD PRO TY Z VÁS, KTEŘÍ SI TO „NAKONEC“ ROZMYSLÍ A ROZHODNOU SE PRODAT NEMOVITOST ZPROSTŘEDKOVANĚ (realitní kancelář, osobní makléř)
1. Nezadávejte svou nabídku většímu počtu zprostředkovatelů (doporučujeme max. 2 RK nebo makléře), neboť docílíte toho, že se bude vaše nemovitost objevovat ve velkém počtu na stejném realitním serveru a to s rozdílnými informacemi i cenou.
2. Vyberte si dobrého makléře, kterému nepůjde jen o provizi, ale bude brát v úvahu hlavně vaše zájmy a připomínky. Dobrý makléř vás povede celým procesem prodeje od A do Z.
- Poradí jak připravit nemovitost k prodeji
- Vytvoří kvalitní marketingovou strategii
- Prohlídky si provádí a vede sám (není vhodné, aby majitelé nemovitostí do prohlídek zasahovali – ne každého zajímá, že letos se vám urodilo méně jablek, nebo že jedete na dovolenou do Tater, v případě potřeby vás makléř osloví sám)
- Zajistí podklady k prodeji nemovitosti
- Zajistí právní služby (měl by být schopen s Vámi probrat smlouvy a náležitě vše vysvětlit)
- Je schopen zajistit financování (spolupráce s různými finančními subjekty)
- Při vyřizování úvěru je kupujícímu nápomocen radou
- Je komunikativní a má organizační schopnosti
- Je spolehlivý
PAMATUJTE!!!
Mezi provizí průměrného makléře a dobrého makléře není rozdíl. Rozdíl je pouze v odvedené práci!!!
Proto, než-li se rozhodnete svěřit svou nemovitost zprostředkovateli do nabídky, nebojte se ho zeptat na služby, které vám může nabídnout (ne vždy jsou právní služby součástí provize, stejně tak jako průkaz energetické náročnosti budov apod.)
Pokud se rozhodnete svěřit svou nemovitost jednomu zprostředkovateli (doporučujeme) a sepsat s ním tzv. Výhradní (exkluzivní) smlouvu, ujistěte se, že obsahuje ujednání o konkrétní výši provize, že všechny služby, které vám makléř popsal a mají být tudíž v provizi zahrnuty, jsou ve smlouvě uvedeny. Smlouvu si čtěte opravdu důkladně!! Zvláště potom odstavec o době trvání smlouvy, výpovědi a jejich podmínkách (někteří zprostředkovatelé mají smlouvy nastaveny takovým způsobem, že se automaticky prodlužují, pokud nedojde k písemné výpovědi ze strany zájemce – prodávajícího a to i tehdy, pokud je smlouva na dobu určitou).
ZÁVEŘEM:
POKUD JSTE NENAŠLI odpověď na to, co zajímá právě Vás, neváhejte nás kontaktovat, rádi Vám na Vaše dotazy odpovíme (nejpozději do 48 hodin).
Dotazy, prosím, zadávejte srozumitelně prostřednictvím emailu (může se stát, že v době Vašeho telefonátu budeme mít jednání nebo prohlídku a v tu chvíli bychom se Vám nemohli náležitě věnovat). Nezapomeňte uvést Vaše telefonní číslo, my Vám zavoláme.
Nováková Michaela, Michal Moták
e-mail: novakova.motak@email.cz
web: novakova-motak.cz
