Koupíme „družstevku“ nebo byt v osobním vlastnictví?

Družstevní byty lze ve většině případů pořídit levněji než byty v osobním vlastnictví a následně je převést do osobního vlastnictví. Co takový převod obnáší a co je potřeba zařídit?

Každý z členů bytového družstva má právo nahlížet do dokumentů týkajících se fungování družstva. Dobré je zjistit si, zda družstvo má splaceny všechny své závazky, případně jak velká část úvěrů zbývá zaplatit (úvěr na revitalizaci domu a tzv. splátka anuity). V případě, že je anuita splacena a úvěr na revitalizaci lze převést na nového člena, je tento stav ideální a pokud bytové družstvo nebrání v převodu bytů do osobního vlastnictví, lze i byt v družstevním vlastnictví poskytnout jako zástavu na úvěr či hypotéku. Po té si člen družstva zažádá o převod bytu do osobního vlastnictví (děje se tak zpravidla dvakrát ročně vždy k 30.6. a k 31.12.) a následně (nejpozději do jednoho roku) doloží poskytovateli úvěru doklad o převodu bytu do osobního vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví. U bytových domů, kde již proběhla revitalizace se ale může stát, že bez jednorázové splátky na úvěr na revitalizaci nelze byt poskytnout do zástavy (nelze rovněž v době „meziúvěru“ ani v případě jednorázové splátky, pokud není částka vymezená přímo pro danou bytovou jednotku). Tehdy je družstevník povinen ještě před převodem bytu, nejčastěji jednorázově, splatit družstvu svůj dlužný podíl na celé částce úvěru (zde je nutné připočíst ke kupní ceně cenu za splacení úvěru na revitalizaci a zvážit, zda je či není koupě výhodná). 

 

Žádost o převod do osobního vlastnictví

 

O tom, zda a za jakých podmínek je možné převést byt do osobního vlastnictví se dozvíme na bytovém družstvu, které má konkrétní byt ve své správě. V případě, že je možné byt do osobního vlastnictví převést, je nutné podat „Žádost o převod bytu do osobního vlastnictví“.  
O převod může žádat pouze člen, který má splaceny všechny závazky vůči družstvu. To znamená především splacenu cenu za nabytí družstevního podílu („anuita“), případně zaplacenu svou část dlužné částky úvěru, který družstvo čerpalo na údržbu nebo rekonstrukci domu.

Zápis Prohlášení vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí 

 

V druhém kroku podává družstvo na katastr nemovitostí tzv. Prohlášení vlastníka nemovitosti, ve kterém bytové družstvo vymezuje v budově bytovou jednotku a nebytové prostory, resp. podíl na společných částech domu, případně podíl na pozemku. Všechny doklady se na Katastrální úřad vkládají v originálech či notářsky ověřených kopiích.

Byty v domě musí být vymezeny jako samostatné bytové jednotky i přesto, že každý z obyvatelů domu nemusí o převod zažádat. Část bytů potom zůstává ve vlastnictví družstva, část je ve vlastnictví jednotlivých členů, kteří zpravidla tvoří společenství vlastníků bytových jednotek. 

Smlouva o převodu bytu do osobního vlastnictví

 

Účastníky smlouvy je bytové družstvo - vlastník nemovitosti - a žadatel o převod bytu do osobního vlastnictví. Na základě Smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví Katastrální úřad zapíše do listu vlastnictví změnu vlastníka.

Obsahem Smlouvy o převodu musí být přesný technický popis převáděné jednotky, všech společných prostor domu a převáděných pozemků včetně práv a povinností k těmto prostorám.

Zapsáním Smlouvy o převodu vlastnictví bytu do katastru nemovitostí přechází vlastnictví z bytového  družstva  na nového nabyvatele - vlastníka.  

 

Společenství vlastníků jednotek 

 

SVJ vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Datem vzniku je den doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo podobné listiny poslednímu z těchto vlastníků.

Prohledněte si aktuální nabídku námi nabízených bytů.

Realitní Guru: Nájem, nebo vlastní byt? Kdy se co vyplatí?

Realitní Guru: Nájem, nebo vlastní byt? Kdy se co vyplatí?

Nájem, nebo vlastní byt? Kdy se co vyplatí?

Bydlet ve vlastním, nebo si byt pronajmout? Otázka, kterou si pravděpodobně položí mnohý z nás. Důležitou roli při rozhodování často hrají finance. Ovšem zamyslet se musíte i nad tím, zda chcete téměř celý život zůstat na jednom místě ve vlastním bytě, nebo si čas od času pronajmout byt v různých lokalitách.
Než se rozhodnete pro život v pronájmu či ve vlastním, zvažte všechny plusy i minusy obou forem bydlení.
Než se pro jednu z variant rozhodnete, je dobré se v klidu zamyslet a zvážitjak jejich plusy a minusy, tak své priority a finanční možnosti.

Pro mladého člověka je vhodnější pronájem

 

 

Pokud se mladý člověk touží osamostatnit a nezdědil byt po babičce nebo mu ho třeba rodičena prahu dospělosti sami nekoupili, bude pro něj zpočátku vhodnější si byt pronajmout. Především se naučí žít sám, případně s partnerem, a hospodařit s financemi.
Zadlužit se hypotékou je vhodné až po několika letech, kdy už budete mít víceméně stálý příjem, eventuálně dostatečnou finanční rezervu a srovnané priority. Proto banky s žádostí o hypotéku často navštěvují mladé páry kolem třiceti let, které už mají jasno, kde chtějí žít, mají stabilní práci se stálými příjmy a případně i našetřenou finanční rezervu.

Neradi se stěhujete? Investujte do vlastního

 

 

Dalším důležitým aspektem, který má vliv na rozhodování o životě v pronájmu, či ve vlastním, je ochota uvázat se na jedno místo. Pokud se rozhodnete si na koupi bytu či domu vzít hypoteční úvěr či si s jeho pomocí dům postavit, počítejte s tím, že zůstanete na jednom místě dlouhé desítky let.
Byt nebo dům zatížený hypotékou můžete sice prodat, ale bude vás to stát zbytečné starosti navíc a také můžete dost výrazně prodělat. Především tehdy, budete-li se nemovitosti „zbavovat” ještě před vypršením fixace.
Máte-li ale „toulavé boty” a na jednom místě dlouho nevydržíte, případně vás vaše zaměstnání nutí stěhovat se z místa na místo, volte raději bydlení v pronajatém bytě.

Máte dostatečné příjmy na splátky i další náklady?

 

 

Zvítězí-li touha žít ve vlastním a přijde na řadu hledání „nejlepší” hypotéky, je čas spočítat si, jak vysokou hypotéku si můžete dovolit. Pokryjí vaše příjmy všechny náklady? Nejde jen o splátky hypotéky, ale i o náklady na energie, vodu, služby a další pravidelné výdaje. Počítejte i s pojistným za pojištění nemovitosti a domácnosti, případně i za pojištění schopnosti splácet.
Sice nebudete platit nájem, ale v případě koupě bytu vás čekají pravidelné příspěvky do takzvaného fondu oprav, ze kterého se hradí údržba domu. Podle dostupných údajů se výše příspěvku pohybuje kolem 20 až 40 korun za metr čtvereční. Člověka žijícího v pronájmu se tento náklad netýká, výdaje za větší opravy a rekonstrukce v bytě musí zaplatit majitel bytu.

Úspory sníží úrokovou sazbu

 

 

Než zažádáte o hypotéku, naspořte si dostatečnou částku. Máte pak šanci získat výhodnější úrokovou sazbu. Našetřete alespoň 20 procent z hodnoty nemovitosti. Banky sice stále poskytují takzvané stoprocentní hypotéky, ale nedají je jen tak někomu. Žadatel musí prokázat vysoké příjmy a splnit přísná kritéria.
A navíc úrokové sazby stoprocentních hypoték se mnohdy pohybují i o dva procentní body výše než u 70–85procentních hypoték.

Ponechte si dostatečnou rezervu

 

 

Měsíční splátky hypotéky zatíží rodinný rozpočet na mnoho let. Abyste se vyhnuli problémům, ponechte si dostatečnou finanční rezervu – nejlépe ve výši tří až šesti měsíčních příjmů – na nečekané výdaje. Nikdy si nenastavujte splátky takzvaně na doraz.
Během splácení můžete dlouhodobě onemocnět, přijít o práci a rezerva se vám pak bude hodit. Nespoléhejte se jen na pojištění schopnosti splácet, pojišťovna sice za vás po určitou dobu (zhruba rok) bude splátky hradit, ale nejdříve musíte splnit předem dané podmínky. Musíte být v pracovní neschopnosti či evidováni na úřadu práce alespoň 40 až 60 dní.
Dostatečná finanční rezerva se vám bude hodit i tehdy, když vám na konci fixace banka nabídne vyšší úrokovou sazbu, než jste měli doposud. Zákonitě to znamená i vyšší měsíční splátku. Pochopitelně můžete hypotéku refinancovat a přejít k jiné bance, ale ani tam vám nezaručí, že se dostanete na sazbu, kterou jste měli dříve.

Plusy a minusy nájemního bydlení

 

 

+ Jste flexibilní – jakmile vám byt přestane vyhovovat, můžete jej kdykoliv opustit a pronajmout si jiný.
+ Pokud se zhorší vaše finanční situace, můžete si pronajatý byt vyměnit za menší a levnější.
+ Nemusíte se znepokojovat, pokud bude potřeba v bytě provést nějaké opravy a rekonstrukce. Zařídit je, a především zaplatit musí majitel nemovitosti.
- V případě, že máte pronájem na dobu určitou a majitel vám neprodlouží smlouvu, musíte se postarat o nové bydlení.
- Pronájem může být nevýhodný i tehdy, pokud vám majitel zvýší nájem nad vaše možnosti.

Plusy a minusy vlastního bydlení

 

 

+ Byt nebo dům je váš, investujete tedy do svého.
+ O svém majetku rozhodujete sami, nemovitost můžete zhodnocovat, upravovat, rekonstruovat podle svých představ.
+ Zaplacené úroky si můžete odečíst z daňového základu.
- Hypotéka váš rodinný rozpočet zatíží i na desítky let.
 
Zdroj:
Novinky, Právo

Chcete vlastní bydlení? Podívejte se na naši nabídku nemovitostí a třeba si vyberete.

„Jak koupit a neprohloupit“ aneb „Na co si dát pozor při koupi nemovitosti“

Kupujete nemovitost a chcete mít jistotu, že nepřijdete o své peníze?

Naše rada zní:

„nedávejte prodávajícímu do ruky ani na jeho účet žádné finance, dokud nebude nemovitost na katastru nemovitostí převedena na Vás, tedy na kupujícího“.



 Nikdy nevíte, na koho „narazíte“. Celou transakci může také zmařit nenadálá událost, jakou je třeba požár nemovitosti, záplavy nebo právní vada. Proto dohodnutou kupní cenu složte do notářské, advokátní nebo bankovní úschovy (ve smlouvě o úschově se obě smluvní strany dohodnou, že schovatel obnos uvolní ve prospěch prodávajícího až tehdy, kdy bude vlastnické právo k nemovitosti zapsáno ve prospěch kupujícího). Úschova kupní ceny je „pojistka“ pro obě smluvní strany.

Kupujeme byt:

a)

Pokud hodláme koupit byt k rekonstrukci, měla by také kupní cena korespondovat se stavem tohoto bytu. Byty, které jsou nabízené k rekonstrukci, mívají zpravidla podstatně nižší cenu, než-li byty, ve kterých již rekonstrukce proběhla. U těchto nemovitostí musíme počítat s výměnou elektroinstalace, výstavbou bytového jádra nebo výměnou kuchyňské linky apod. Proto je vhodné si předem prokalkulovat náklady, abychom zjistili, zda máme dostatek financí k uskutečnění rekonstrukce podle našich představ.

b)

Pokud se chystáme koupit byt, ve kterém již rekonstrukce proběhla, není vhodné dát pouze na „první dojem“. Důkladně se seznámíme s rozsahem provedené rekonstrukce (ne vždy je samozřejmostí nová elektroinstalace nebo funkčnost vestavěných spotřebičů apod.). Majitel nemovitosti, který nemá co skrývat, určitě ochotně takovou kontrolu dovolí a rád doloží revizní zprávu nebo jinou dokumentaci týkající se rekonstrukce.

Co si pohlídat u družstevních bytů

Pokud se rozhodnete koupit družstevní byt, nekupujete ve skutečnosti byt, ale jen právo byt užívat. Při „koupi“ družstevního bytu si zkontrolujte, zda předchozí uživatel splatil družstvu všechny dluhy a zda lze byt převést do osobního vlastnictví.

Kupujeme rodinný dům:

1)

Při prohlídce si nemovitost důkladně prohlédněte. Pokud uvidíte na stěnách velké praskliny, plíseň nebo jiné znaky poškození, nechejte si dům prohlédnout odborníkem. Pokud kupujete starší nemovitost s tím, že ji budete opravovat, spočítejte si před nákupem celkové náklady na koupi i opravu. Jen tak můžete svůj záměr porovnat s cenou sousední nemovitosti, která je sice dražší, ale kterou není třeba opravovat.

2)

O tom, jak lze nemovitost používat, rozhoduje tzv. územní plán a kolaudace. V oblasti, která je určena pouze pro bydlení, vám úřady nepovolí opravovat automobily nebo vyrábět nábytek. Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité si předem zjistit, co všechno úřady povolí.

Obecně:

1) Než-li přistoupíme k samotnému procesu koupě, měli bychom vědět, kolik vlastníků má daná nemovitost (vše zjistíme na listu vlastnictví), neboť všichni spoluvlastníci musí být účastníky smlouvy. Na listu vlastnictví také zjistíme, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena, zástavní právo, exekuce apod. Před koupí nemovitosti by měl být list vlastnictví prostý všech břemen, zástavních práv (kromě námi zřízeného zástavního práva) i exekucí.

2) Pokud máme v ruce aktuální výpis z katastru nemovitostí a vše je v pořádku, můžeme uzavírat kupní smlouvu. S jedinou výjimkou a tou je koupě pozemku. U daného pozemku je nutné zjistit, zda jsou v dosahu zdroje elektřiny, vody, plynu a zda je možno se k nim napojit a zda se jedná opravdu o pozemek stavební. Nejjednodušším způsobem je v takovém případě návštěva příslušného obecního úřadu, kde Vám sdělí, zda konkrétní pozemek je či není určen k zástavbě a zda nejsou pro danou oblast omezení, pokud ano, tak jaká. V případě, že pozemek není v územním plánu obce označen jako pozemek stavební, je dobré se informovat, zda a za jakých podmínek lze určení pozemku změnit a rodinný dům zde postavit. Nestane se vám pak, že si místo stavební parcely koupíte několikanásobně předraženou zahradu.
 Možnost připojení k inženýrským sítím si zjistíme přímo u dodavatelů (potřebujeme k tomu znát parcelní číslo).

3) O nákupu jakékoliv nemovitosti musí být uzavřena písemná smlouva. Ústní dohoda nestačí a je ze zákona neplatná. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost, nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto lepší svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi nebo notáři. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.

4) Čas od času se mezi majiteli nemovitosti najde člověk, který požaduje po kupujících, aby ve smlouvě uvedli pouze část kupní ceny a zbytek zaplatili bez potvrzení. Takové jednání je nejen nebezpečné a protizákonné, ale pro vás také nevýhodné. Pokud se rozhodnete nemovitost prodat, budete muset z peněz, které za nemovitost získáte, zaplatit za určitých okolností daň z příjmů. A ta se počítá z rozdílu mezi cenou, kterou jste za nemovitost zaplatili a částkou, za kterou jste ji prodali. Čím nižší bude v kupní smlouvě cena, za kterou nemovitost koupíte, tím více byste mohli při prodeji zaplatit na daních.

5) Každý majitel nemovitosti musí po jejím prodeji zaplatit státu daň z nabytí věcí nemovitých (4% z kupní ceny nebo z ceny odhadu – vždy z vyšší ceny). K tomu si musí zajistit od soudního znalce tzv. znalecký posudek, ve kterém bude stanovena úřední hodnota nemovitosti (pokud nevyužije jinou alternativu). Pokud prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad požadovat od kupujícího. Jednoduchým způsobem, jak si pojistit, že majitel daň skutečně uhradí, je ponechat patřičnou část kupní ceny v úschově a ve smlouvě o úschově zakotvit, že k uvolnění dané částky na bankovní účet místně příslušného finančního úřadu dojde po předložení daňového přiznání potvrzeného místně příslušným finančním úřadem a to nejpozději do tří měsíců od převodu nemovitosti na nového majitele.

6) Současně s koupí nemovitosti je také potřeba přehlásit odběr služeb: vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud nebudete mít jistotu, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujete, že budete muset platit i za to, co jste si neobjednali a nespotřebovali. Proto je nutné na předávacím protokolu zaznamenat čísla měřidel i aktuální naměřené hodnoty, datum a podpis obou zúčastněných stran).

Aktuální nabídka námi nabízených nemovitostí.

Prodej nemovitosti a daňová povinnost

Daň z nabytí nemovitých věcí


V souvislosti s rozsáhlými daňovými změnami vznikl nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí, který nahradil dosud existující zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí (357/1992 Sb.) Náš článek Vám nabízí základní informace o nově zavedené dani. Dozvíte se například, kdo je plátcem daně, nebo pro koho a kdy daňová povinnost neplatí. 

Norma k dani z nabytí nemovitých věcí byla přijata Senátem ve formě zákonného opatření č. 340/2013 Sb. na konci roku 2013, vzápětí jej schválila sněmovna a v účinnost vstoupil k 1. lednu 2014. Původní zákon o dani dědické a darovací a dani z převodu nemovitosti byl zrušen. Zdanění dědictví a darů je nově řešeno v rámci daně z příjmů.

VE ZKRATCE:

Poplatníkem daně z nabytí věcí nemovitých je prodávající, pokud se s kupujícím nedohodne jinak (částka ve výši daně z nabytí věcí nemovitých bývá již zahrnuta v prodejní ceně nemovitosti a zůstává v advokátní úschově do předložení daňového přiznání schovateli, ten po té částku odesílá na účet příslušného finančního úřadu)

• Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (tzn., že základem daně z nabytí nemovitých věcí je prodejní cena nemovitosti snížená o uznatelný výdaj – cena za odhad a to tehdy, pokud není nižší než cena odhadu. V případě, že cena odhadu je vyšší než cena prodejní, tvoří základ pro daň z nabytí věcí nemovitých cena odhadu. TEDY: vždy se daň platí z vyšší částky
• Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.
• Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva stavby, nebo správy svěřeneckého fondu.

Poplatník a vymezení předmětu daně

 

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je 

převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel 

Vymezení předmětu daně

(1) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je:

a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,

b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo

c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).

Nabytí vlastnického práva 

Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřeneckého fondu či nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla a) samostatnou nemovitou věcí, b) součástí práva stavby nebo za c) neoprávněně zřízena na tomto pozemku.

 

Úplata  

Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění.

- Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku. Spočívá-li nepeněžní plnění v poskytnutí nemovité věci a lze-li určit směrnou hodnotu, může poplatník zvolit, že hodnotou nepeněžního plnění je směrná hodnota.

- Nelze-li ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci určit hodnotu nepeněžního plnění podle zákona upravujícího oceňování majetku, je touto hodnotou zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu určit lze.

Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí

 

Věcná osvobození u nových staveb 

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu, k nové stavbě rodinného domu, jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, k nové stavbě bytového domu, nebo nově vzniklé nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek, v bytovém domě, případně jednotce v bytovém domě, která na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. 

(2) Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu nejpozději do 5 let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu, nově vzniklou jednotku nebo jednotku změněnou stavební úpravou užívat.

Věcná osvobození u jednotek 

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru. 

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá, je nájemcem této jednotky, nebo je členem této právnické osoby a podílela se ona nebo její právní předchůdce svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami. 

(3) Stane-li se jednotka součástí společného jmění manželů, nárok na osvobození od daně vznikne i v případě, kdy podmínky podle odstavců 1 nebo 2 splní alespoň jeden z manželů.

Ostatní věcná osvobození 

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci při provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast, nebo jde-li o vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání.

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů, jejím uživatelem podle zákona upravujícího daně z příjmů; pro účely daně z nabytí nemovitých věcí může být předmětem finančního leasingu i právo stavby.

Základ daně

 

Stanovení základu daně 

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.

Nabývací hodnotou se rozumí sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo tzv. zvláštní cena. Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Postup určení nabývací hodnoty 

Nabývací hodnotou je sjednaná (prodejní) cena a to tehdy, je-li vyšší nebo rovna ceně zjištěné – odhad (zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku)

Z toho plyne, že v případě, že prodejní cena je nižší než cena odhadu, základem daně pro daň z nabytí věcí nemovitých je cena vyšší, tedy cena odhadu.

Srovnávací daňová hodnota 

(1) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny. 

(2) Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.

(3) Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena, neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo nelze-li určit směrnou hodnotu.

(4) K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.

Směrná hodnota 

(1) Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.

(2) Směrná hodnota u zemědělského pozemku vychází výlučně z ceny určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a u lesního pozemku ze základní ceny určené podle souborů lesních typů, pokud tyto pozemky nejsou zastavěny, nebo netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou, nebo nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití, nebo nejsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění. 

(3) Směrná hodnota se určuje u pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek, nebo u stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek, nebo u jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek, či pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby. 

(4) Směrná hodnota se neurčuje u a) lesního pozemku s lesním porostem, b) pozemku, který je vodní plochou, c) stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže, d) nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba. 

(5) Pro určování směrné hodnoty u pozemku je při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující skutečný stav. 

(6) Ministerstvo financí stanoví vyhláškou postup určení směrné hodnoty.

 

Uznatelný výdaj 

Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání

Poznámka: Je-li úplata stanovena v cizí měně, provede se přepočet na českou měnu kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou pro den nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

Sazba, výpočet a rozpočtové určení daně

 

Sazba daně 

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.

 

Správa daně 

 

Místní příslušnost 

(1) Místně příslušným ke správě daně z nabytí nemovitých věcí je správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází nemovitá věc, u níž dochází k nabytí vlastnického práva, nebo pozemek zatížený právem stavby.

 

(2) Je-li předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která se nachází v územní působnosti více správců daně, je místně příslušným správcem daně místně příslušný správce daně z příjmů poplatníka.

Solidární daňová povinnost 

(1) Poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně.  

(2) Na poplatníky, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, se hledí, jako by měli společnou daňovou povinnost. 

(3) Nezvolí-li si poplatníci, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, společného zmocněnce, je poplatník, který první podal daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, jejich společným zástupcem.

Správce daně poskytuje informace o cenách nemovitých věcí a údajích nutných k určení směrné hodnoty zeměměřickým a katastrálním orgánům pro účely vedení cenových údajů a údajů pro daňové účely. Poskytnutí informací není porušením povinnosti mlčenlivosti podle daňového řádu.

Daňové přiznání

 

Lhůta pro podání daňového přiznání 

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva stavby, nebo správy svěřeneckého fondu.

 

Nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí 

(1) Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí. 

(2) Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí, nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byly splněny podmínky pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené v dražbě, s výjimkou veřejné dražby, vydražitelem nebo předražitelem, v němž bylo vydáno vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené ve veřejné dražbě, nebo byla poskytnuta náhrada za neoprávněně zřízenou stavbu nebo nabylo právní moci rozhodnutí soudu nebo nabylo účinnosti právní jednání, kterými se tato náhrada určuje.

 

Přílohou daňového přiznání je  

a) písemnost, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo, právo stavby nebo správa svěřeneckého fondu do katastru nemovitostí, s přiloženým vyrozuměním katastrálního úřadu o provedeném vkladu do katastru nemovitostí, je-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí, nebo b) písemnost, kterou se potvrzuje nebo osvědčuje nabytí vlastnického práva k nemovité věci, není-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí.

b) přílohou daňového přiznání je písemnost potvrzující nebo osvědčující zvláštní cenu, je-li nabývací hodnotou tato cena.

 

Znalecký posudek – odhad ceny nemovitosti 

Přílohou daňového přiznání je znalecký posudek o zjištěné ceně, je-li nabývací hodnotou a) zjištěná cena, b) sjednaná cena, je-li porovnávána pro účely určení nabývací hodnoty se srovnávací daňovou hodnotou, pro jejíž určení se použila zjištěná cena, nebo c) srovnávací daňová hodnota, pro jejíž určení se použila zjištěná cena.

Znalecký posudek se nevyžaduje, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí, nebo k pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby. Neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, a to ani na výzvu správce daně, vyzve správce daně poplatníka k předložení znaleckého posudku.

Přílohy daňového přiznání postačí přiložit v prosté kopii v listinné nebo elektronické podobě. Písemnost, která je přílohou daňového přiznání, se nevyžaduje, pokud správce daně může způsobem umožňujícím dálkový a nepřetržitý přístup z informačních systémů veřejné správy takovou písemnost získat nebo skutečnost, která je dokládána takovou písemností, ověřit. Správce daně zveřejní na své úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup, která písemnost se nevyžaduje jako příloha daňového přiznání.

Poplatníci nepodávající daňové přiznání 

Daňové přiznání se nepodává, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci členským státem Evropské unie, nebo jiným státem, pokud je nabytí vlastnického práva k nemovité věci osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí.

 

Limit pro stanovení a placení daně a ručení 

Činí-li daň z nabytí nemovitých věcí méně než 200 Kč, daň se nestanoví a neplatí. Je-li poplatníkem převodce vlastnického práva k nemovité věci, je nabyvatel tohoto práva ručitelem.

 

Daňové přiznání 

(1) Poplatník je povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.

(2) Poplatník v daňovém přiznání nevyčísluje daň z nabytí nemovitých věcí.

Záloha 

Poplatník je povinen platit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny.

 

Splatnost a vyměření zálohy 

Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Pro vyměření zálohy se použijí ustanovení daňového řádu o vyměření daně. Je-li záloha vyměřená správcem daně vyšší než záloha tvrzená poplatníkem, je rozdíl splatný v náhradní lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru. V náhradní lhůtě je splatná i záloha vyměřená z moci úřední.

 

Vyměření daně vyšší než záloha 

(1) Je-li daň z nabytí nemovitých věcí vyšší než záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. Uhrazená záloha se započítává na úhradu splatné daně. Činí-li rozdíl mezi daní a zálohou méně než 200 Kč, daň se stanoví ve výši zálohy.

 

Vyměření daně neodchylující se od zálohy 

Neodchyluje-li se vyměřovaná daň z nabytí nemovitých věcí od vyměřované zálohy, hledí se na vyměřovanou zálohu jako na tvrzenou daň. Uhrazená záloha se započítává na úhradu splatné daně.

 

Úrok z prodlení 

Úrok z prodlení v případě úročení nedoplatku na záloze se uplatní i po dni splatnosti zálohované daně. V případě, kdy v rámci doměření daně dojde ke zvýšení rozdílu mezi daní a zálohou a k tomuto zvýšení nedojde v důsledku porušení povinností ze strany poplatníka, poplatníkovi a) vzniká povinnost uhradit úrok z prodlení u části doměřené daně odpovídající zvýšení rozdílu mezi daní a zálohou až od náhradního dne splatnosti doměřeného rozdílu, b) nevzniká povinnost uhradit penále u části doměřené daně odpovídající zvýšení rozdílu mezi daní a zálohou.

 

Dodatečné daňové přiznání 

Poplatník je povinen podat dodatečné daňové přiznání, pokud zjistí, že  a) část daně odpovídající stanovené záloze má být vyšší než poslední známá daň nebo b) uvedl nesprávné údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty.

 

Příště se dozvíte o Daňi z příjmu z prodeje nemovitosti